Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Адвокат по определению порядка пользования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Почему не стоит пренебрегать помощью юриста
Когда суд определит, как должны использоваться помещения в квартире, то каждый из жильцов вправе на свою комнату совершенно спокойно установить замок. Если же другие собственники будут чинить препятствия, то возможно прибегнуть к помощи полиции или судебных приставов.
Перед тем, как начинать работу по определению порядка пользования квартирой полезно пообщаться с юристом. Он изучит ситуацию и предоставит все необходимые консультации. Также специалист расскажет обо всех возможных рисках, которые могут подстерегать на пути к цели.
Если необходима помощь в составлении иска и его поддержка в суде, то юрист также возьмётся за эту работу.
Помните, что самым оптимальным вариантом будет полюбовно договориться о порядке совместного пользования квартирой. Это поможет сэкономить время, нервы и финансы.
Порядок пользования жилым помещением
Порядок пользования жилым помещением, это те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.
Если определенный порядок пользования сложился в квартире с течением времени (несколько месяцев, лет), то это именуется сложившимся порядком пользования жилым помещением.
Порядок пользования предполагает, что каждый из сособственников занимает определенную комнату или комнаты, соразмерно приходящимся на них долям собственности. Также сособственники могут определить между собой порядок пользования местами общего пользования, если речь идет о коммунальной квартире.
Многих интересует, возможно ли определить порядок пользования муниципальной квартирой. Жильцы не приватизированной квартиры, конечно же, могут договориться между собой и установить правила пользования квартирой. Однако, о выделении в пользование жильцов по отдельной комнате в судебном порядке и речи быть не может, даже если у проживающих в квартире имеются разногласия по этому поводу.
Определение порядка пользования квартирой, предоставленной по договору социального найма не предусмотрено действующим законодательством.
Порядок подачи иска в суд
Подсудность: с 01.10.2019 исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением рассматривается районным судом по месту нахождения спорного жилого помещения.
Если одновременно с этим требованием в иске заявлено иное требование (например, о нечинении препятствий к проживанию, вселении, определении порядка оплаты расходов на ЖКХ), то иск подлежит рассмотрению районным судом.
На родовую подсудность также не влияет цена иска, если в нем заявлено имущественное требование. Мировой судья рассмотрит иск, если его цена не превышает 50 000 рублей, но только без требований подсудных районному суду.
К исковому заявлению нужно приложить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности истца
- Выписку из ЕГРП на спорное жилое помещение
- Справка о регистрации лиц (Ф-9)
- Характеристика жилого помещения
- Квитанция об оплате госпошлины
- Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования
- Копия иска и приложений к нему по числу лиц, участвующих в деле
Многим людям кажется, что дела об определении порядка пользования не относятся к числу сложных, однако это является очевидным заблуждением.
Как видим, при рассмотрении этих дел судами учитывается большое число критериев и обстоятельств, доказывание которых влияет на исход дела.
Подготовка качественной доказательственной базы подчас вызывает сложности даже для человека с юридическим образованием. Помимо этого, нужно хорошо знать сложившуюся судебную практику, ориентироваться в процессуальном праве и уметь отстаивать свою правовую позицию в суде.
Жилищные юристы нашего Центра помимо высшего юридического образования имеют внушительный опыт ведения жилищных споров, а это подчас является одним из главных составляющих успешного завершения дела в суде.
Обратившись к нам вы сбережете свои время и нервы, наши специалисты примут все необходимые меры для защиты ваших интересов.
Наш Центр оказывает следующий перечень услуг по жилищным спорам:
- Правовой анализ жилищной ситуации клиента и выбор способа защиты его нарушенного права
- Составление необходимых процессуальных документов (иски, заявления, ходатайства, возражения, отзывы, жалобы, соглашения и т.д.)
- Представление интересов клиента в суде
- Обжалование судебных актов (решений, определений суда)
- Контроль исполнения решения суда
Исковое заявление об определении порядка пользования
При не достижении собственниками одного помещения соглашения по порядку пользования, лицо, которое хотело бы, чтобы такой порядок все-таки был установлен, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
При подготовке иска необходимо выполнить требования процессуального законодательства, указав следующую информацию:
- наименование суда, в который подается иск. Иск должен быть предъявлен по месту нахождения спорного помещения в районный суд в соответствии со ст. 24 ГПК РФ
- ФИО истца и его адрес, также можно указать номер телефона и адрес эл. почты
- ФИО ответчиков и их адреса, также можно указать информацию о номерах телефонов
ВНИМАНИЕ: с 30.03.2020 необходимо будет указывать один из идентификаторов ответчика, если он известен истцу.
- после сведений об истце и ответчиках нужно указать информацию о размере госпошлины, которая при заявлении только одного требования неимущественного характера для гражданина равна в настоящее время 300 руб.
- далее следует указать на наименование документа, т.е. «исковое заявление»
- непосредственно в тексте иска нужно подробно изложить все обстоятельства дела, которые послужили поводом для обращения в суд, т.е., кому, на основании чего, какая доля принадлежит, почему возникла необходимость определять порядок пользования и т.д.
- после изложения всех обстоятельств дела истец должен отразить четко сформулированные требования, которые просит суд удовлетворить, т.е. должен быть указан конкретный порядок пользования помещением
ВНИМАНИЕ: если с ответчиками конфликтные отношения, то помимо требования, определяющего порядок пользования, следует заявить также требование, например, обязывающее ответчиков исполнять установленный судом порядок пользования помещением, иначе на ответчиков не будет возложена какая-либо обязанность.
- в разделе иска «приложение» подлежат перечислению все копии документов, которые истец прилагает, а также указание на оригинал госпошлины и приложение документов об отправке иска ответчикам;
- в конце иск должен быть подписан истцом и должна иметься расшифровка подписи. Также можно проставить дату, когда иск составлен и подписан истцом.
Судебное решение, предоставляющее собственникам жилье в общей квартире, может быть невыгодным для некоторых жильцов. Например, владельцу маленькой доли могут предоставить самую большую комнату лишь на том основании, что у него большая семья. И поэтому жилищный спор может продолжаться до бесконечности. Если совместное проживание становится невыносимым, юристы советуют искать другие пути решения проблемы.
Можно продать свою долю одному из собственников. Этот способ подходит для владельцев квартир, так как эту недвижимость невозможно разделить в натуре. После этого квартира станет принадлежать одному собственнику, а второй сможет подобрать себе другое жилье. Недостатком этого способа можно назвать отсутствие денег у владельцев, что не дает им возможности выкупить долю.
Тогда следует продать недвижимость сообща. Это выгоднее, так как распродажа долей снижает общую стоимость жилья на 15–20%. Дело в том, что покупать лишь часть имущества нецелесообразно, так как в дальнейшем покупатель сталкивается с большим количеством судов и споров.
Судебная практика по установлению правил использования жилых помещений
Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из сложившегося порядка пользования имуществом. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности.
Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и действительную возможность совместного пользования им.
В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по наиболее распространенным причинам:
- невозможность использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
- несоответствие требования площади помещений размеру доли собственника;
- отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении.
Вопрос усугубляется, если определённые правила по использованию уже сложились, но из-за устоявшегося порядка нарушаются права одного из собственников. Сложная ситуация складывается, если не все комнаты в помещении изолированы друг от друга. Споры возникают, например, по причине того, что никому не хочется занимать проходные помещения.
Обеспечены споры и в том случае, если у собственников одинаковые доли, но при этом комнаты отличаются друг от друга по метражу. Ведь каждый хочет занять площадь побольше. Но выделение кому-то меньших габаритов может нарушить права других лиц.
Часто бывает и так, что один из собственников вообще не проживает на территории комнаты долгое время. Тогда тот собственник, который проживает в комнате, получает приоритетное право по выделению в своё пользования той части помещения, которое занимает.
На это не влияют основные характеристики. Даже если они более привлекательные по сравнению с другими объектами, которые находятся рядом. Тех же правил стоит придерживаться, когда имеется в виду определение порядка пользования муниципальной квартирой.
Сущность определения «порядок пользования жилым помещением»
Порядок проживания в квартире – это правила использования жилья, согласованные всеми собственниками долей в отношении владения и пользования общими видами имущества, находящимися в квартире.
Если всеми владельцами квартиры было принято совместное решение об определении порядка пользования жилым помещением, такое соглашение называется сложившимся (устоявшимся) порядком.
Правила пользования предполагают, что все сособственники занимают установленные комнаты, которые соразмерны их долям в праве владения данным объектом недвижимости. Также стороны, проживающие в коммунальной квартире, чаще всего согласуют спорные моменты об определении порядка пользования муниципальным жилым помещением.
Многих волнует, как добровольно договориться о правилах проживания в квартире государственного фонда. В данном случае проблема состоит в том, что в муниципальном жилом помещении нельзя в принудительном (судебном) порядке разграничить правила проживания. Это связано с тем, что согласно условиям договоров социального найма, иск об определении порядка пользования жилым помещением к рассмотрению судом не принимается. В том случае, если стороны в добровольном порядке не могут установить правила совместного проживания, принудительно этот вопрос не разрешится.
Спорная квартира состоит из трёх комнат: комната № 1 – 18,9 кв.м, комната № 2 – 14,9 кв.м, комната № 3 – 18,3 кв.м; в квартире имеются две лоджии и на момент рассмотрения дела находилась в долевой собственности у Щ.И. и её дочери А.С., а также братьев Щ.И. — Щ.А. и Щ.М.
Адвокат М. в интересах Щ.И. и А.С. обратилась в Чертановский районный суд г. Москвы с иском к Щ.А. и Щ.М. об определении порядка пользования жилыми помещениями квартиры находящейся у истцов и ответчиков в долевой собственности. Третьим лицом по делу была привлечена Щ.Т. – мама Щ.И., Щ.А., и Щ.М., которая выступала на стороне ответчиков. (Дело № 2-2565/18, Федеральный судья Ильинская Т.А.).
Действительной причиной конфликта явилось то, что истцы предложили Щ.Т. и Щ.М. выкупить их долю в праве собственности на квартиру, однако последние отказались покупать долю по предложенной цене, поскольку она была явно завышена. Тогда истцы, по совету адвоката М. решили достигнуть искомого результата иным путём.
Исковые заявления: особенности и порядок подачи
Соглашение между собственниками о том, как и каким образом будут использоваться те или иные помещения в квартире не требует нотариального заверения. Этот документ можно составить в свободной форме, главное, чтобы ничьи права не нарушались, и все владельцы были согласны со всеми пунктами.
Даже если предварительные договоренности ни к чему не привели, и человек заранее уверен в том, что совладельцы не согласятся на любые условия по определению порядка пользования квартирой, все равно первым шагом по его установлению станет направление предложения другим собственникам о заключении такого соглашения.
Можно просто передать предложения в письменном виде совладельцам под роспись или, если они отказываются расписываться, отправить заказным письмом. В любом случае, важен сам факт и подтверждение того, что человек пытался. Это необходимо для дальнейшего разбора проблемы в суде.
Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением
Если в квартире фактически сложился какой-то порядок пользования комнатами, и у сособственников нет претензий друг к другу, это уже говорит о том, что между ними существует устное соглашение о порядке пользования жильем, которое всех устраивает.
Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат.
Соглашения, составленного в простой письменной форме вполне достаточно, но по желанию оно может быть заверено нотариально. Принципиального значения это не имеет. В любом случае, если один из собственников будет игнорировать такое соглашение, спор должен будет передан на разрешение суда.
В жизни заключение сособственниками письменных соглашений о порядке пользования общим имуществом является крайне редким явлением. Как правило, вопрос об установлении порядка пользования жильем встает именно тогда, когда стороны исчерпали все возможности договориться миром. А это влечет необходимость обращения в суд.
При составлении заявления важно прочитать основные законодательные акты, которые регулируют права граждан на проживание в жилье и пользование им. Их же нужно будет указать в виде ссылки в исковом заявлении. К таким нормативно-правовым актам относятся следующие:
- Конституция РФ, в ее статье 35 говорится, что каждый гражданин имеет право владеть имуществом и распоряжаться им самостоятельно или совместно с кем-то;
- Гражданский кодекс, статьи 247 и 304 дают право гражданам обращаться в суд, если нарушаются их право пользования или владения имуществом;
- Жилищный кодекс в статьях 3 и 30 подтверждает право гражданина владеть своей долей и запрещает другим лицам без разрешения собственника проникать в его жилище.
Если квартира муниципальная
В действующем законодательстве нет норм о порядке использования муниципального жилья нанимателями. Порядок, о котором шла речь ранее, распространяется только на то жилье, которое принадлежит физическим лицам по праву собственности. Требование о передаче в пользование конкретных помещений в муниципальной квартире возможно лишь при изменении договора соцнайма.
Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, наниматели такого жилья равны в отношении прав и обязанностей. Поэтому каждое из этих лиц пользуется жилым помещением на равных правах. В связи с этим определить порядок пользования помещения не представляется возможным. Если жильцы не могут договориться, то выход из этой ситуации один: оформить квартиру в частную собственность. Иногда жильцы задаются вопросом о том, можно ли приватизировать долю в квартире. Такой вопрос – некорректный. В муниципальном жилье изначально нет никаких долей. Они появятся только тогда, когда квартира будет принадлежать жильцам по праву частной собственности. Поэтому ответ на него – нет.
Как определить порядок пользования имуществом в общей собственности: порядок действий?
Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.
Понятие доли недвижимости
Долевая собственность представлена видом владения недвижимостью, когда у каждого собственника имеется выделенная доля. Данные доли могут быть как равными, так и неравными. При этом может иметься много совладельцев и долей.
Каждый человек может приобрести долю в квартире, доме, даче или другом объекте недвижимости. Для этого можно заключить договор купли-продажи, вступить в наследство, получить жилье по дарственной или осуществить процесс приватизации. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей, а если у одного гражданина имеются долги, то арест накладывается только на его долю. У каждого совладельца имеется свой отдельный пакет документов на имущество.
Внимание! Основной недостаток долевой собственности заключается в том, что не всегда доля представлена отдельной комнатой, поэтому может иметься в собственности небольшой участок помещения, что приводит к сложностям во время определения порядка использования жилья.
Если жилье приватизируется несколькими членами семьи, то вся жилплощадь делится на равные доли. Но данное соотношение может быть изменено по соглашению, составленному собственниками, а также на основании судебного решения.